Selección de Sitios para Centros de Datos en México vs. Estados Unidos
Read in English · Guía de América Latina
La selección de sitios para centros de datos sigue el mismo orden en ambos lados de la frontera: primero la energía, después el agua, el terreno, la fibra óptica y los permisos. En México, tres preguntas adicionales pueden terminar una operación antes de hablar de precio: quién es el titular de la tierra, si el agua puede usarse legalmente y cuánto tarda CFE en conectar el sitio.
En resumen: México tiene alrededor de 279 MW de capacidad de centros de datos en operación, 205 MW en construcción y 1,730 MW anunciados, y cerca del 72% está en Querétaro (MEXDC, 2026). La limitante es la red eléctrica: las grandes cargas pueden esperar alrededor de cinco años para conectarse. Desde diciembre de 2025, las concesiones de agua de uso agrícola no pueden venderse ni convertirse a uso industrial. Las tierras ejidales solo pueden albergar un centro de datos mediante un arrendamiento (hasta 30 años, prorrogable), una aportación a una sociedad o la conversión a dominio pleno.
Esta es la versión resumida. La guía completa cubre la tabla comparativa México–Estados Unidos, la ley eléctrica, la ley de aguas de 2025, la propiedad extranjera, los caminos para tierras ejidales, los permisos, los mercados, tres escenarios con números, ocho errores, 25 preguntas frecuentes y las fuentes. Léala en passive.investments/es/seleccion-de-sitios-para-centros-de-datos-mexico.
México vs. Estados Unidos de un vistazo
| Factor | México | Estados Unidos |
|---|---|---|
| Tiempo de conexión | ~5 años para grandes cargas; más del 60% de la transmisión cerca de su capacidad | Dominion (Virginia) promedia ~7 años; la SB 6 de Texas agrega reglas para grandes cargas |
| Agua | Concesiones de CONAGUA; sin transmisiones entre particulares ni cambio de uso agrícola a industrial desde diciembre de 2025 | Leyes estatales de aguas; por lo general se transmite con el terreno |
| Tenencia de la tierra | Propiedad privada, ejidal o comunal; zona restringida cerca de fronteras y costas | Propiedad plena (fee simple) |
| Mercados principales | Querétaro (~72%), Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara | Norte de Virginia, Texas, Phoenix, Atlanta, la región de TVA y otros |
| Referencia de precios | Industrial en Monterrey ~US$500–700/m² (producto construido) | Loudoun ~US$6.3 millones por acre; corredor US-67 en Texas, más de US$350,000 por acre |
La energía lo decide todo
La Ley del Sector Eléctrico de 2025 mantiene al menos el 54% de la generación en manos de CFE, pero permite el autoconsumo privado. Las centrales de 0.7 MW o más necesitan permiso de la CNE, y existe un trámite simplificado para el autoconsumo interconectado de hasta 20 MW. El cuello de botella es la transmisión: en 2026 varios proyectos en Querétaro seguían esperando su conexión a la red. Un terreno con una subestación existente o con una ruta corta a líneas de alta tensión vale muchas veces más que la superficie sola. Lo mismo ocurre en Estados Unidos, donde el precio de un terreno con energía es, en realidad, el precio de una ruta documentada hacia esa energía.
La ley de aguas que muchos propietarios no vieron venir
La nueva Ley General de Aguas entró en vigor el 12 de diciembre de 2025. Las concesiones de agua ya no pueden transmitirse entre particulares, su uso no puede cambiarse de agrícola a industrial y la venta del terreno no lleva consigo la concesión de forma automática. El pozo de riego de un rancho no le agrega nada a una operación para un centro de datos. El comprador necesita su propio suministro de CONAGUA, de un organismo operador municipal o de un parque industrial, o bien un diseño de enfriamiento de bajo consumo de agua.
Propiedad extranjera y tierras ejidales
Los compradores con capital extranjero suelen adquirir el terreno a través de una sociedad mexicana con cláusula Calvo. Esa sociedad puede ser dueña de terrenos de uso no residencial en cualquier parte del país, incluida la zona restringida de 100 km desde las fronteras y 50 km desde las costas, previo aviso a la SRE. Las tierras ejidales ofrecen tres caminos: un contrato de uso o arrendamiento conforme al artículo 45 de la Ley Agraria (hasta 30 años, prorrogable), la aportación de tierras de uso común a una sociedad a cambio de acciones conforme al artículo 75, o la adopción del dominio pleno seguida de una venta sujeta al derecho del tanto de 30 días.
Propietarios y asesores en México
¿Tiene un terreno en México cerca de energía?
¿Más de 10 hectáreas cerca de una subestación o de una línea de alta tensión? Envíe la ubicación, las hectáreas, el tipo de tenencia (propiedad privada, ejido o comunal), la subestación más cercana y su voltaje, y la fuente de agua para recibir una evaluación confidencial del sitio.
¿Es asesor inmobiliario en México? Colabore con Carson.
¿Tiene licencia o registro en su estado y un terreno con una ruta clara de energía, o un cliente que busca un sitio? Carson aporta compradores estadounidenses, socios de capital y participación de capital a través de eXp Commercial, bajo un convenio escrito de colaboración entre asesores.
Lea la guía completa: Selección de Sitios para Centros de Datos en México vs. Estados Unidos. Para el resto de la región, vea la guía de América Latina.
Respuestas rápidas
¿Puede un extranjero construir un centro de datos en México?
Sí. Las empresas extranjeras construyen y operan centros de datos en México, normalmente a través de una subsidiaria mexicana cuyos estatutos incluyen la cláusula Calvo. Esa sociedad puede ser propietaria de tierras en cualquier parte de México, incluidas tierras de uso no residencial en la zona restringida cerca de fronteras y costas, después de dar aviso a la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) dentro de los 60 días hábiles. Fuera de la zona restringida, los extranjeros también pueden adquirir directamente después de obtener un permiso de la SRE.
¿Se puede construir un centro de datos en tierras ejidales?
Sí, por una de tres vías: un contrato de uso o arrendamiento conforme al artículo 45 de la Ley Agraria (hasta 30 años, prorrogables), la aportación de tierras de uso común a una sociedad a cambio de acciones conforme al artículo 75 (con el voto de la asamblea y la revisión de la Procuraduría Agraria), o la conversión de parcelas a propiedad privada (dominio pleno) seguida de una venta, sujeta al derecho del tanto de 30 días.
¿Puedo transmitir mis derechos de agua agrícola a un centro de datos en México?
No. Conforme a las reformas a la legislación de aguas de México, vigentes desde el 12 de diciembre de 2025, las concesiones de agua ya no pueden transmitirse entre particulares y el uso no puede cambiarse de agrícola a industrial. Cuando se vende el terreno, el nuevo dueño debe solicitar a CONAGUA que reasigne la concesión y conservar su uso original.
¿Por qué se están construyendo centros de datos en Querétaro?
Querétaro reúne regiones de nube de AWS, Microsoft y Google, suelo industrial, rutas de fibra, una ubicación céntrica y una latencia de aproximadamente 15–25 ms a Estados Unidos. Concentra cerca del 72% de la capacidad de centros de datos de México. También es donde las limitaciones de energía y de agua son más visibles.
¿Cuánto tarda en obtenerse la energía para un centro de datos en México?
Fuentes de la industria estiman unos cinco años desde los permisos hasta la construcción y la energización para grandes cargas, porque más del 60% de la red de transmisión de México opera cerca de su capacidad. Los sitios con capacidad disponible en una subestación existente o con una ruta corta hacia líneas de alta tensión avanzan más rápido.
¿Me conviene vender o arrendar mi terreno a un desarrollador de centros de datos?
Depende de su horizonte de tiempo y de qué tan segura sea la ruta de energía. Una venta le da efectivo y certeza. Un arrendamiento de terreno da ingresos de largo plazo pero, en tierras ejidales, tiene un tope de 30 años más prórrogas. La aportación a una coinversión cambia efectivo por una participación de capital en la plusvalía. Muchas operaciones empiezan con una opción de compra pagada mientras el desarrollador confirma la energía.
¿Cómo trabaja un bróker estadounidense con un asesor inmobiliario en México en una operación de centro de datos?
Mediante un convenio escrito de colaboración entre asesores con comisión compartida, o un convenio de referidos, firmado antes de cualquier presentación. El asesor mexicano, con licencia o registro en el estado donde se requiera, se encarga de la intermediación local. El bróker estadounidense aporta compradores, capital y socios de capital, y no ejerce el corretaje inmobiliario en México. Los honorarios se pagan de asesor a asesor.
¿Los agentes inmobiliarios necesitan licencia en México?
No existe una licencia federal, pero varios estados exigen licencia o registro estatal, entre ellos Querétaro, Nuevo León, Sonora, Baja California Sur y Quintana Roo. La acreditación de Jalisco es voluntaria. Confirme siempre el registro del agente en el estado donde se ubica el terreno.
Aviso. Información únicamente educativa; no constituye asesoría legal, fiscal, de ingeniería ni de inversión. Las reglas mexicanas en materia de tierras, agua, energía e intermediación inmobiliaria cambian con frecuencia; confirme cada punto con abogados mexicanos, un asesor inmobiliario local con licencia y las autoridades competentes. Carson Jones tiene licencia en Tennessee y no ejerce el corretaje inmobiliario en México; las operaciones en México las atienden asesores con licencia o registro local bajo convenios escritos de colaboración o de referidos. Las cifras de los escenarios son supuestos ilustrativos, no cotizaciones ni avalúos.